发布时间: 2016-12-05    浏览次数:1677     来源:观点地产网

12月2日,万科在披露前十一月销售达到3413.6亿元的同时,也透露了以53.95亿元的代价入股静安项目的消息,在这个项目中万科持有49%的权益。

某种程度而言,万科的公告更像是一个“揭盅仪式”,因为融信静安项目引援的消息人尽皆知。在高调拿下该项目后,融信就曾对外透露,已经在接洽国内一线上市房企,其时万科位列名单之首,但囿于双方的缄默,合作事宜并无下文。

静安中兴项目操盘难度不小,整体楼面价过10万,可售部分的楼面价更是达14.59万/平方米,加之80%的中小户型占比以及不低于15%的住宅自持比例,对绝大数房企来说,这都是一道复杂的命题作文。

在外界看来,融信的引援在情理之中,虽然静安项目位置几近绝版,但这家迁都上海不久的闽系房企并无太多操盘上海高端项目经验,一时间要让其独自完成这样一个项目并非轻易之事。

融信中国向观点地产新媒体表示,寻找合作方是其践行轻资产模式的体现,该模式的基本方式是融信在获取土地时,会选择部分有实力和品牌影响力的开发商合作,从而降低杠杆和风险,同时实现优势互补。

而万科入股必然也有其理据,否则不会贸然行。“万科在上海做过一些高端项目,产品溢价能力也有,而且在静安中兴项目周边就是万科收购而来的翡翠雅宾利项目,两个项目之间其实可以有一个平衡。”上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦指出。

融信入静安

融信夺下静安中兴项目可谓轰动一时。

8月17日,在万科、保利、龙湖、世茂、雅居乐、仁恒、融信等18家房企的竞争之下,上海静安中兴社区宅地拍出了过10万/平方米的楼面价,可售部分实际楼板价达到14.59元/平方米,刷新全国纪录。

拿地声势很大,对融信操盘和资金能力的质疑声也没有停止,未来项目售价超过15万/平方米几乎成为业界的共识。尽管融信过去拿下的项目当中不乏“高溢价、高单价、高总价”地块,但毕竟不属于“豪宅专业户”,如何进阶做顶豪对其来说难度依然存在。

不过,对于如此大手笔高价拿地,融信有自己的盘算。融信董事局主席欧宗洪表示,该地块的可售楼面价实际为每平方米11万元左右,但是由于上海土地非常稀缺,供应量非常少,该地块位于上海核心地段,也是近十年来上海出让最核心的地段。

事件不断发酵,融信拿地后两天又爆出了一个“重磅炸弹”,称已经与国内一线上市房企商洽合作开发意向,但并未透露合作方,融信的“救兵”一时间也成为各方猜测的焦点。

万科成为了首当其冲的对象,因为静安中兴项目隔街便是万科从上置集团手中收购而来的绿洲雅宾利项目。“从底气来说,万科比其他开发商更适合入股这个项目。”上海资深地产专家薛建雄指出。

不过,万科与融信合作传闻在各方的缄默中最终归于平静,直至12月2日万科披露的月报才最终坐实了入股的消息。万科称,其在该项目中持有49%的权益,对应需支付的土地价款约53.95亿元。

观点地产新媒体获悉,静安项目净用地面积约3.1万平方米,容积率3.5,计容积率建筑面积约11万平方米。包括将近1.1万平方米的商业以及9.89万平方米的住宅,其中住宅可售部分的建面为7.7万平方米,自持1.41万平方米,其余将配建物业管理用房、保障房等。

上海万科有关人士向观点地产新媒体表示,万科参与此项目是基于对项目所属的区域规划和后续发展的信心。随着项目周边城市旧改推进,学校、商业、办公等综合配套将不断完善,项目内在价值正日益凸显。“项目本身具备一定体量,可与周边的城市旧改、更新、及现有产品进行联动开发,进而扩大市场规模和提升影响力,符合万科城市配套服务商战略。”

据融信中国方面透露,目前静安中兴项目前期的开发工作正有序推进,万科介入项目后,融信和万科正在全球范围内征选设计方案,项目将由两家公司联合操盘。

综合平衡术

“不拿地王”是万科的标签之一,此次选择入股融信静安项目显然值得考究。

对万科而言,入股后的利润算法或许不仅仅只是关乎项目本身,隔街而对的翡翠雅宾利同样是成本天平上的一枚砝码。两个项目在成本上的平衡将使万科的收益最大化,一方面增加了新的土储,另外对翡翠雅宾利也是一个帮助。

观点地产新媒体获悉,翡翠雅宾利是万科高端系列的代表作之一,该项目由万科在今年年初从上置集团手中收购而来,万科于项目中的权益为60%,在交易完成后,万科成为了项目的操盘方,案名也从过去的绿洲雅宾利更名为万科翡翠雅宾利。

其时,包括股权对价及偿还债务,万科为这笔收购付出的总代价为10.2亿元,项目净用地面积约13.4万平方米,容积率约2.5,计容积率建筑面积约35万平方米。对照入股融信项目的总成本来看,雅宾利项目的土地成本可谓低廉。

“如果算两个项目的总账,雅宾利项目对成本其实有平衡,而且静安项目对售价有带动作用,万科可能比其他开发商更合适入股这个项目。过去雅宾利是很难卖的大平层,万科改做小户型后,销量和价格都上去了。况且项目周边的配套其实不是很好,是旧改区域,别人不敢做,但基于万科翡翠雅宾利良好的市场表现,所以敢入股。”薛建雄分析称。

而且静安中兴项目成交后,对雅宾利项目的新房和二手房价格都有促进作用。

除了综合的平衡带给万科的底气外,补仓的需求也是万科的动机之一。在万科的城市公司中,上海万科年销售额已经突破300亿元,但在销售见涨的同时,上海万科今年获取土地的节奏却显得有些缓慢。

据观点地产新媒体统计,截至目前,万科公告已经披露的年内新增土储中,包括融信静安项目在内,上海万科仅仅斩获了三宗土地。另两宗为徐泾地铁上盖项目和绿洲雅宾利项目,该三个项目的权益土储合计为44.55万平方米。对比超300亿的销售来说,这样的土储节奏并不足以覆盖未来的进一步发展。

“万科现有的体制不敢拍地王,导致在上海北京这些城市的拿地难度很大。万科城市公司都是上百亿的规模和几百人的团队,这么大的公司不能没有项目做,所以上海万科这几年一直在进行股权收购项目,因为万科太缺项目了,既然融信和万科都有诉求,合作也就是一拍即合。”分析人士表示。