物业费

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

一、组成部分

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

二、物业收费规定

第一条 为进一步规范物业服务收费行为,提高物业服务收费透明度,维护业主和物业管理企业的合法权益,促进物业管理行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》,制定本规定。
第二条 物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务),应当按照本规定实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。
第三条 物业管理企业实行明码标价,应当遵循公开、公平和诚实信用的原则,遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
第四条 政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。
第五条 物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全,内容真实,标示醒目,字迹清晰。
第六条 物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度,以及实际收费标准。
第七条 物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点,可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
第八条 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的,也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。
第九条 物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目,其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
第十条 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时,物业管理企业应当在执行新标准前一个月,将所标示的相关内容进行调整,并应标示新标准开始实行的日期。
第十一条 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外,收取任何未予标明的费用。
第十二条 对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。
第十三条 本规定自2004年10月1日起施行。

三、收取标准

(一)一级收费标准

1.00元/平方米·月(已包含税、费)
1、基础条件
小区封闭;
有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;绿化率35%以上(包括水面);
绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动馆所300平方米以上;专用固定停车泊位1个/3户;
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;固定体育活动场馆不少于二项设施。
2、公共秩序维护:
(1)门岗室美观整洁,人员统一着装,设专人24小时值勤,其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。
(2)按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻,不少于12次,对小区重点部位每小时巡查一次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
(3)小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
(4)看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
(5)对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
(6)定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。
3、保洁服务
(1)小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。
(2)公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。
(3)公共楼道每天清扫2次;扶手每天擦洗2次,保持干净整洁。
(4)根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。
(5)按楼栋口、楼层收集垃圾,每天2次。
(6)垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
(7)垃圾设施每天清洁2次,无异味。
(8)公共区域玻璃每周擦洗1次。
(9)对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
(10)进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
(11)建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
(12)饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

(二)二级收费标准

0.75元/平方米·月(已包含税、费)
1、基础条件
小区封闭;
有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;绿化率30%以上(包括水面);
绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上;固定活动馆所200平方米以上;
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施;体育活动场地不少于一项设施。
2、公共秩序维护
(1)门岗室整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤,其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。
(2)按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻,不少于8次,对小区重点部位每2小时巡查一次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
(3)小区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
(4)看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
(5)对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
(6)定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。
3、保洁服务
(1)小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。
(2)公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。
(3)公共楼道每天清扫1次;扶手每天擦洗1次,保持干净整洁。
(4)根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。
(5)按楼栋口收集垃圾,每天2次。
(6)垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
(7)垃圾设施每天清洁1次,无异味。
(8)公共区域玻璃每月擦洗2次。
(9)对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
(10)进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
(11)建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
(12)饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

(三)三级收费标准

0.45元/平方米·月(已包含税、费)
1、基础条件
小区封闭;
有固定管理服务用房;绿化率25%以上;
绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上;
固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施。
2、公共秩序维护
(1)门岗室整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤,其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。
(2)按照规定路线和时间巡逻,其中夜间巡逻不少于5次,每次巡逻不少于1小时,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
(3)小区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。
(4)对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
(5)看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
(6)消防通道畅通,消防器材可随时启用。
3、保洁服务
(1)小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。
(2)公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗2次,保持干净整洁。
(3)根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。
(4)按楼栋口收集垃圾,每天1次。
(5)垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
(6)垃圾设施每周清洁2次,无异味。
(7)公共区域玻璃每月擦洗1次。
(8)对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
(9)根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
(10)饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。
(四)四级收费标准
0.35元/平方米·月(已包含税、费)
1、基础条件
小区基本封闭;
有固定管理服务用房;
有简单的绿地、树木、植物。
2、公共秩序维护
(1)配备门岗室,设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。
(2)小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
(3)消防通道畅通,消防器材可随时启用。
3、保洁服务
(1)小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁。
(2)公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗1次,保持干净整洁。
(3)根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
(4)按楼栋口收集垃圾,每天1次。
(5)垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
(6)垃圾设施每周清洁1次,无异味。
(7)公共区域玻璃每2个月擦洗1次。
(8)对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
(9)根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
(10)饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。
在四级收费标准中,除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外,《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定,物业部门需符合所有条件,方能收取相应的费用。